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一線樓市的2019|上海新房市場回溫 2019年成交量創近3年新高

每日經濟新聞 2020-01-16 21:05:59

剛剛過去的2019年,上海新房市場有所回溫。

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

2019上海樓市關鍵詞:小陽春供求齊漲、長三角一體化規劃、臨港新政帶動”搶房潮”。

2019年,上海樓市經歷了調控來多年難見的活躍,新建商品住宅成交面積、成交均價雙雙站上近3年高位。據上海中原地產統計,2019年全市新房共成交773.5萬平方米,同比上漲19%,成交均價53911元/平方米,同比上漲1.34%,創下歷史新高。

國際房地產顧問服務公司萊坊預計,2020年一線城市的住宅價格漲幅將在3%~5%之間,而上海住宅價格將上浮4%~5%,領跑一線城市。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅向《每日經濟新聞》記者表示,“一線城市在經濟基礎、市場資源、人口基數及人才政策等方面具備優勢,未來住房剛性需求和改善需求較為強烈,而三四線城市去庫存任務基本完成,貨幣化安置的棚改紅利逐漸消失,因此需求趨弱,房價上升趨勢可能會進入調整階段。”

上海路旁的在建樓盤工地 圖片來源:每經記者 包晶晶 攝 

政策以微調為主

2019年,上海房地產政策仍然以微調為主、松緊并存。

年初起,上海下調部分涉房產交易稅費。2月19日起,上海市人民政府發布《關于對本市增值稅小規模納稅人減征部分地方稅費的通知》明確,從2019年1月1日至2021年12月31日,對增值稅小規模納稅人一律按50%的幅度減免資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅等。在當時樓市成交出現逐漸回溫的情況下,對市場產生了一定的影響。

臨港自貿區新片區成立令臨港再度成為市場焦點。2019年8月6日,國務院印發《中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》,隨后自貿新片區正式揭牌,拉開新片區全面建設的帷幕。11月20日,臨港自貿區“官宣”特定人才購房政策放寬,符合條件的人才可以單身購房,購房所需社保繳納年限也可縮短。自貿區“搶房”現象再度上演,臨港各個售樓處一夜逢春,短短2個月,新片區周邊的房源幾乎銷售一空。

2019年11月19日,上海政府網站公示《關于調整本市普通住房標準的通知》有效期繼續延長5年。這意味著,自2014年11月20日起執行的上海普通住宅標準將繼續沿用到2024年。

2019年對購房人影響最大的政策非“使用權房限購”莫屬。12月1日起,《上海市公有住房差價交換辦法》正式施行,針對上海戶籍購買使用權房進行限購。本市戶籍家庭擁有2戶(套)及以上住房(包括公有住房承租權和住房產權)的,不得再通過差價換房取得公有住房承租權;本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶(套)及以上住房(包括公有住房承租權和住房產權)的,不得再通過差價換房方式取得公有住房承租權。

2019年12月初,國務院印發了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》,長三角一體化概念再度被市場關注,激發了上海樓市的購買熱情。

上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析認為,“2019年調控政策得到很好延續,鞏固調控效果。對臨港人才政策而言,主要是為臨港發展服務的,但從政策力度和長期發展來看,臨港有成長性,在預期的影響下,短期成交出現升溫,經歷8、9月份‘高溫’后,市場也有降溫,理性成分再度回升。”

新房價格漲幅受限

回顧2019年全年月度成交數據,除3月、4月的“小陽春”和 8、9月的臨港新政明顯利好,其他月份成交量都較為平穩。易居研究院認為,上海新房市場成交乏力,上漲動力明顯不足。

據上海易居房地產研究院《上海房地產市場報告》顯示,2019年上海新建商品住宅新增供給762.9萬平方米,同比下降7.0%。在供應下降的情況下,上海新房成交量仍然達到近3年的最高值。

上海市歷年新建商品住宅供應與成交面積 

從各區域來看,2019年上海商品住宅成交面積居前三的區域分別為浦東、青浦和奉賢,三區新房成交面積占全市總成交面積的45.0%。據中原地產統計,外郊環成交面積幾乎占據半壁江山,達48.2%;單價5萬~7萬元的新房占據全市成交量的41%。

上海新建商品住宅存銷比當前正處于合理區間,截至2019年12月底,庫存總量為773萬平方米,環比增長0.0%,同比增長 11.5%。上海新建商品住宅存銷比為11.4個月,比11月增加0.1個月。觀察歷史數據,2019年3~9月存銷比下行,10~12月存銷比處于盤整態勢,目前處于合理區間。

2019年,上海新房成交均價53911元/平方米。上海中原地產市場分析師盧文曦對《每日經濟新聞》記者表示:“2019年新房均價并未超出預期。房價漲幅受限,一方面受到限價等調控政策的持續作用,價格幾乎沒有明顯上漲;另一方面,由于買家情緒穩定,對房價上漲預期減弱,購房行為較為理性,供求關系較為均衡,壓縮了房價上漲的空間。”

對于2020年,盧文曦預測,“上海樓市政策松動的可能性不大,因此成交量還是在當前水平波動為主,而價格則會震蕩筑底。”

二手房成交量增近五成

據易居研究院數據,2019年上海二手住宅成交量波動明顯,全年累計成交二手房約23.7萬套,同比增長44.8%。

回顧歷史,上海二手房曾在2009年出現大規模成交放量,隨后市場經歷了3年低迷期,于2013年開始回暖,但2014年成交量再度下滑。2015年、2016年成交量明顯高于2009年,隨后再度低迷2年,2019年開始有所回升,但回升幅度不及2013年。

上海市歷年??住宅成交量 

易居研究院預計,2020年二手房成交量不會像2014年那樣出現大幅萎縮,但考慮到2019年成交量基數較大,同比也不會出現大幅增長。

盧文曦分析,“2019年二手成交量幾乎增加50%,成交量恢復到常規水平。舊改是促進交易增加的原因之一。此外,新房推盤積極,促進置換需求釋放等等。2020年二手房成交還是以穩為主,成交量和2019年相當。如果舊改力度減弱,不排除成交量有一成左右縮水。”

土地成交面積達5年峰值

上海易居房地產研究院發布的《上海房地產市場報告》顯示,2019年上海共成交320幅土地,土地成交建筑面積2383.8萬平方米,同比增長8.5%,達到2016年以來成交峰值;土地出讓金1999.1億元,同比增長3.7%。

中指研究院數據顯示,從土地成交結構來看,2019年商品住宅用地成交面積占比最高,為27%,低溢價率仍是主流。

上海市歷年?地成交建筑面積及同比增速 

觀察上海市歷年土地成交建筑面積歷史數據可知,2016年土地成交建筑面積到達低點后,2017年步入上升通道,2018年同比增速放緩,而2019年同比增速回落。在重租賃、嚴管控的背景下,加之下半年房企融資渠道全面收緊,房企拿地更趨理性謹慎。

上海土地市場2020年又會呈現怎樣的走勢?盧文曦表示,“2020年上海土地市場不會出‘地王’,低溢價是主流。拿地主力是大房企和國企、央企,中小房企可能會有‘撿漏’機會,或者‘抱團取暖’才有拿地可能。”

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:每經記者 包晶晶 攝

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